3小时后我还是取关了这个片区

巴菲特说：找到低估值股票，并且长期持有它。

说起来简单，做起来谈何容易。

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又来一座城

时代变了，都学精了。

再也不是大包大干的粗放年代，这年头都在讲究精细化。

前脚还在滨河耕耘收获的中建，又揽下高新区双湖科技城的活儿。（注：滨河国际新城是中建七局，双湖科技城是中建方程，都隶属中国建筑）

很明显，这样的开发模式，人见人爱，皆大欢喜。

还是熟悉的配方，还是熟悉的味道，无非是左手换右手，上次是滨河国际新城，这次是双湖科技城。

听起来，双湖科技城要火？

布局：以金盏街为界，分南区、北区、中心区3区，南区为160万高档滨水社区（容积率＜2.5），北区为178万的创客公社（容积率＜3），中心区为243万商业、娱乐、创客园区等。

景观：188亩天健湖、459亩天德湖，以及索河、须水河、索须河“三水环心”，超过200万的滨水休闲带，还有湖心岛一座“五馆合一”。

地铁：地铁8号线、9号线。

学校：4所小学、2所初中、1所高中（郑州中学高中部，已经在建）。

医院：目前高新区唯一的三级甲等医院——郑州市中心医院高新医院，规划床位1500张，占地超过20万㎡。

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首次土拍直飙830万/亩

看着怎么这么眼熟，好像在哪里见过。

同样是中建开发，手段相同——低容积率、水系、地铁、商业、学校/医院，一如既往的高端范儿、低密范儿。

所有住宅用地（不含安置房用地）容积率1.5-3.0，全部净地出让，地块品质非常高。

滨河国际新城不就这样嘛，原来只有中建自己孤军奋战，后来康桥、绿地进来了，再后来亚新、海马、康桥的三天三地王，最后中海、融侨、金地、金辉、电建蜂拥而至。你要说现在哪个片区的土拍最热，眼睛都不带眨的，肯定是滨河无疑。

双湖科技城也是如此，从2015年至今，包括土地平整、城改安置、水系整理、道路建设、学校医院，中建方程的投入超过100个小目标。

等了3年，终于到了摘果子的季节。

2017年6月20日，双湖科技城首宗土地出让，60余家房企鏖战170多轮，最终被天地康颂置业拿下，总价3.5亿元，单价830万/亩，楼面价4150元/㎡，后与华润合作，就是现在的华润悦景湾。

好家伙，刚刚开张，直接扔出了830万一亩的地价。

不管这场土拍的实际情况如何，醉翁之意不在酒，更多的是在释放一个信号：830万/亩，只能是以后土拍的底价。只有更高，没有最高。

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每一块净地都是心头肉

以金盏街为界，双湖科技城住宅版块分南、北两块，北部容积率2.5-3.0，南部容积率1.5-2.5。除了容积率低，南部版块更靠近水系、湖泊，没有安置房用地，居住环境会更加宜居。

南部比北部要更优质、更宜居。因此，南部2块1.5容积率的土地，土地性质非常优质，会成为这个片区的制高点。

双湖科技城总占地6平方公里，合计土地9000亩，住宅用地20块、1718亩。

除去3块231亩安置房用地，剩余17块1487亩土地，才是奔赴市场的杀手锏。

17块地、不到1500亩，平均每亩地约87.5亩，容积率1.5-3.0，每一块土地都打磨得很精致。都是心头肉，割一块少一块。

对于运营商而言，最好的办法就是净地出让、公开竞拍、待价而沽。

以830万/亩地价而言，以80亩地块计算，仅地价投入6个多亿，再加上精装、工程、营销、税费等，10个亿就是双湖科技城的进驻门槛。以后，这个门槛会更高。

进入这里的开发商，非富即贵。

回过头来看一下双湖科技城的进度，还是比较快的。

▼天健湖公园

▼道路建设

▼这个桥看着眼熟吗？

▼郑州中学高中部

▼湖心岛

虽然双湖科技城有山有水好地方，但是外部环境就只能呵呵了。

全部是产业园、科技园，以及大片的安置房、工厂（格力），北部的电子电器产业园更是半死不活。后期的出行、居住，整体氛围肯定会大打折扣。

4

两个“合伙人”

电影《中国合伙人》中，成东青拉来了“海龟”孟晓骏和“愤青”王阳，一起创办了“新梦想”，30年商海沉浮，最终在大时代的浪潮下实现“中国式梦想”的故事。中建深谙此道。

先是拉来了同门兄弟中海，继而牵手华润，希望凭借强强联合的力量，为片区发展摇旗呐喊。

于是就有了下面两个项目：中海万锦熙岸、华润悦景湾。

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华润悦景湾

怎么看着这么眼熟，跟华润紫云府简直就是一个模子刻出来的。

别着急，先看一下地块指标：

项目位于红梅街南、红松路西，占地42亩，规划7栋楼，总户数840户，主力户型78-95-120平，容积率3.0，绿地率大于30%。由天地斥资3.5亿元拿下，单价830万/亩，楼面价4150元/㎡。

从指标上看，地块很小，仅有42亩，主力户型78-95-120平。再加上3.0的容积率，已经是这个片区的极限了，刚需属性很明显。

但是华润悦景湾楼栋的布局还是值得称赞的，至少每栋楼的楼间距都在45米以上，两侧的楼间距分别为66.7米、48.7米，楼王的视野更是一览无余，保证了每栋楼的视野都十分充分。

再加上120平、95平的三室设计可圈可点，都是三开间朝南，浪费面积较少；78平的户型中规中矩，纯朝南户型设计，两开间朝南，卫生间干湿不分离。

有哪些值得吐槽的？

第一点：华润悦景湾的效果图做的很鸡贼，把很多有碍瞻观的建筑全部挡住，比如说人车不分流（地上停车位有85个），比如说楼王东侧有一个752平的托老所、北侧有一栋菜市场 再生资源回收点 社区便利店等配套设施。

第二点：项目南侧为朱寨安置房，西侧是小学，东北侧是郑州中学高中部，太靠近学校，后期堵车、吵闹将是常态。

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中海万锦熙岸

地块指标：创新大道东、河阳路北，占地114亩，容积率2.5。规划5栋高层、2栋11层小高层、6栋8层洋房、8栋6层洋房。

中海地块占地百亩，非常方正，且容积率2.5，要比华润项目更舒适。

但是万锦熙岸的布局令人不甚满意，高低配，不如华润纯高层来得干脆，高层仅有5栋，一字排开，全部位于西侧，除了东西视野无遮挡外，所有的景观绿化、楼间距全部让利于洋房/小高层。

高层户型配比也是偏刚需。88-89平三房占比69%，121-128平户型占比31%，没有100-110平左右的过渡户型，干脆了当。

小高层和洋房的户型主力则是143的四房，整体以改善为主，这个不用多说。

最后一点，人车不分流，地上停车位高达163个。

对于华润悦景湾和中海万锦熙岸的定位，其目的不在于干巴巴的销售数据，更多的是在于为片区打头阵，试一下市场的反应和热度。

因为两个项目的高层都偏刚需，首开价格会比较亲民，中海万锦熙岸预计价格13000（精装），华润悦景湾目前释放的价格是9900-12000（毛坯），但是整体均价应该是在11000-11500（毛坯）。

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如何破局？

每个人都有过买礼物的经历，那么什么形式的礼物最贵？

包装花哨的礼物最贵。除了包装盒本身的成本外，最终呈现的视觉效果能够让礼物看起来，更加高端大气上档次。

中建打磨双湖科技城，就是另一种形式的“包装花哨的礼物”。

区域很精致、地块很方正、配套很齐全、环境很宜居、商业很高端，来了你就不想走，关键是落地都还不差，确实有很多人心动。

对于双湖科技城，我个人觉得作为一个小片区，很宜居。

但是，如果指望能成为下一个郑东新区、滨河国际新城，我还是劝你放弃吧！

1、片区环境制约。滨河背靠经开老城区，连接郑东新区、港区，出入白沙更是一马平川。双湖科技城呢，完全没有这方面的优势，除了东侧主城区顺延外，北侧、西侧、南侧均是属于待开发区域，完全没有能力带动，更别说强强联合了。

2、片区太小、土地太少，很难形成气候。仅有6平方公里，能够开发的地块仅有1500亩。17块土地中，中海2块，华润1块，剩余的14块地中，中建保留几块，供市场开发的土地仅有10块左右。

3、政策环境一般。别说什么创新示范区，滨河的自贸区、白沙的行政属性、常西湖市政府概念，哪个拎出来不必这个强。

要想复制滨河国际新城的辉煌，很难。

如果你是刚需，你是地缘客户，非买不可的话，首开的这两个项目都还比较靠谱，毕竟片区还可以，趁着现在首开价格低，赶紧下手，以后只会越来越贵。

如果不是非买不可的话，建议还是不要凑这个热闹。

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