上海东郊豪宅「上海预算2亿是不是可以等等这个西郊宾馆旁的神秘豪宅」

如果说在魔都你有2亿 的预算，能想到哪些项目？举举栗子咯。

对于最近比较火的一个上海话/上海文化博主一条视频中的所谓上海三个豪宅层次的区分方法，我不敢完全认同，但概念可以借用过来分析举例。

倒数过来看，第三档的市区大平层或顶复，九庐688平顶复？预期总价碰顶不会超过1.5亿吧；面积大到海泰北外滩的1500平顶复，可能勉强能够到2个亿；汤臣一品的597平左右高层，能上2亿的。

上海市中心大平层 汤臣一品实拍

第二档的郊区超大面积庄园级独栋别墅，前有庭院，后有泳池花园，占地面积以亩计算。因为毕竟郊区，单价没法上得太高，能真正够的上过2亿的项目，也有，不过是屈指可数。

上海庄园大别墅 华洲君庭实拍

第一档的市中心老梧桐区老洋房别墅，挂铜牌的那种，其实真正产权清晰适合完全利落交易的，2亿 级别，全上海不会超过50套。

上海市中心梧桐区老洋房别墅 雁荡路69号

那么这一次有很大不一样，我们把目光投向上海传统的神秘高尚豪宅板块，长宁的西郊别墅区，来看看那里一座早已建造完成，却迟迟不见入市的真超级豪宅。不是听到西郊你就想到的檀宫哈，檀宫早已入市，但它就在檀宫一路之隔。

先报项目名吧，「宁国府邸」，说出来不是豪气了，那简直就是帝王气！

宁国府邸区位示意图

宁国府邸区位示意图

历史上，宁国府是帝王府，宁国公是帝王家。这个项目，就是想跟西郊宾馆相提并论，而不是跟檀宫划为一类。期望客户不光要拥有财富，还要拥有权势和血统，这是抓住了土豪进阶的精神追求。只是，那红楼梦中的宁国公和宋徽宗赵佶宁国公都最后落得凄凄兮下场……

说它是别墅，是，又不全是，开发商做了一个完全打破传统的划时代作品。因为这个“碉堡”样的建筑体设计得太不一样了，几乎和市面上所有的低密度居住产品类型都有所区别。

怎么形容呢，每一座房子，更像一个中西合璧的四合院建筑物吧。以独栋之实，采用中国传统合院风格建筑，内部通过共享中庭来营造开放的居住环境。

宁国府邸鸟瞰示意图

详细介绍房子之前，稍微用一点篇幅来普及一下这个神秘豪宅所在的传统西郊别墅区是什么样一个地位。简单说，新天地、小陆家嘴等这些普通认知豪宅区在“西郊”跟前就是弟弟s！

西郊宾馆实景图

大批海内外政商界名流，都将西郊作为居住、度假、社交的后花园，大批私人别墅公馆在此诞生，形成了独有的私密住区氛围，成了老上海眼中的传奇地界。西郊别墅群，无疑代表了当时名流富豪们对宁谧生活的追求。

百年历史沉淀，西郊积累丰厚的人文底蕴。以上海最大的五星级花园别墅式国宾馆——西郊宾馆旁的檀宫为代表的低调奢华大宅荣耀，彰显真正的时代风云！檀宫，夏都花园，创世纪别墅，西郊299等豪宅别墅均在1公里范围，总价基本在8000万起。

就在我们今天的主角「宁国府邸」一街之隔的檀宫，因为房源特别稀少，二手挂牌价只在房天下的app内找到，显示均价高达277717元/㎡，不敢明确是否属实。

继续把视野拉回「宁国府邸」，其实这个神秘豪宅是我们在写上海另外一个神秘项目“洛克外滩源”时候，无意中从开发商百仕达控股的一份年报中发现的。

这块宅地是2008年8月的一幅招拍挂地块，占地面积13600㎡，只有20亩，容积率1.0，因为西郊宾馆的特殊存在，限高只有15米。当年3.28亿被这家base在深圳的神秘企业——百仕达控股拿下，这家公司在深圳也是做先锋豪宅起家，20年前在深圳湾就开发了红树西岸。

宁国府邸地块规划示意图

小区不大，一共建有12栋（无4号楼）楼，其中12号是楼王，13号是物业管理用房，实际可售11栋房源。单套地上建面约947-1704㎡不等，当然，地下部分面积想必也是相当的可观，超级大宅无疑了。

宁国府邸楼栋分布图和实拍

但是建造进度，这些年在百仕达控股港股上市年报中一直有所表达，却是一拖再拖慢条斯理。

2008年年报：项目将会于2010年初开始施工，并于2011年竣工。

2011年年报：项目预计于2012年下半年完成竣工验收并进行精装修工程。

2015年年报：预计全部工程（除由买家装修楼宇外）将于2016年下半年完成。

看从百仕达控股的上市2017年年报一直到2021年中期报，有关宁国府邸的内容，是不是有种反复ctrl c v的既视感？

一直到2021年的中期报告里面，对于宁国府邸的进展状态，依然是还没完全验收收尾：

「寧國府邸」目前正處於驗收階段 ，4棟精裝修及7棟毛坯 、園林工程正在後續的整

改及驗收 ，因市場不穩需根據實際情況作出合適的經營安排 。

哪怕是项目的主体建筑完工已经多年，外观日渐沧桑，迟迟等不到入市的那一天。

如果参照隔壁的檀宫惊人的27万 单价，宁国府邸按照建面约947-1704㎡计算，至少2.5-4.6亿元左右起？另据港股年报显示，11栋待售房源中，还有4栋为精装修，相信这样的大宅，顶奢的砸钱式装修跑不掉，地上地下加起来一套另外花费没有个最少2500-4000万拿不下来啊。

宁国府邸最小一套的建面分层面积表

在当下的上海新房市场，在严格房住不炒和严控新房备案价的大背景下，这实际能拿到什么价格？檀宫那个参考价会严重失真，恐怕很难让开发商有一个满意的数字。继续等吧。

当然，作为开发商的百仕达控股其实并不缺钱，别看港股上市的百仕达控股01168长期在“仙股”价格段低成交徘徊。百度多搜搜，就知道他家还有一只大奶牛众安在线（保险）06060。所以宁国府邸什么时候入市，卖不卖，人家真不急。

百仕达控股和众安在线股价，20211101

对了，百仕达的年报一直提，项目由英国著名殿堂级建筑和设计师大卫·奇普菲尔德（David Chipperfield）做的建筑设计。而他在中国最近的另外一个著名作品则是上海徐汇滨江的西岸美术馆。

大卫·奇普菲尔德

上海徐汇滨江西岸美术馆

西郊别墅区既没有人口导入也没有产业导入，近二十几年清高而又肃穆的腔调得以保持。道路的尺度诠释了整个区域的生活节奏，行道树和高墙一起把两侧的别墅掩饰得严丝合缝，却又不像衡复风貌老梧桐区一样遮天蔽日。

西郊别墅区高墙大院中的檀宫

西郊别墅区高墙大院中的别墅

大卫·奇普菲尔德在这个西郊的这个项目上，划时代采用了中国传统的合院形式，但又注入了设计师一概的现代性冷淡风格。合院的理念就是通过围墙来保证对外的私密性，而在内部则是通过共享庭院的中庭来营造一个开放的居住氛围，这与传统的独栋别墅的理念是完全两个方向。

宁国府邸效果图

这个合院“围城”的现场效果就是下面这个样子，它颠覆了中国追求的朝南面宽，采光，所谓的大花园大退界，它就直挺挺的在马路边。整个小区也不大，每栋楼边沿就是小区的边界。

宁国府邸实景图

宁国府邸还是非常符合大卫·奇普菲尔德的设计风格，朴实、精致，大气，低调，有艺有境。特别的艺术构思，造就了每一栋建筑独一无二的个性。大师重新诠释了庭院式建筑，营造出一系列错落有致的室内外空间秩序，将室外空间和家居私密性的需求完美的结合在一座别墅之内

宁国府邸设计效果图

青砖白墙，门庭豁然，不是王侯就是将相。一路之隔，即是檀宫。萝卜青菜，各有所爱。

宁国府邸实景图

一路之隔，即是檀宫。萝卜青菜，各有所爱。

宁国府邸和檀宫实景图

虽然项目整体占地面积不大，但是豪宅必然需要有水系相伴，遇水则发嘛。南面的野奴泾是天然河道，在这里白墙退下，自然元素重新带入居住生活，一束温暖的阳光，一阵凉爽的微风，河道和建筑结合在一起有一种湿地别墅的神秘感。

宁国府邸外部野奴泾实景

宁国府邸的内部贯穿着一条街道，也是采用了中国传统街巷低退界的理念，步道和树木行列对称，相互对应。中式园林设计的最高境界是在不经意间以一种浑然天成的姿态跃入眼帘，虽然我们对这种美缺乏解读能力，但可以用“疏落有致”来赞美这种令人眼前一亮的美。

宁国府邸实景图

内街墙前，银杏初现。请注意，都是银杏，银杏是帝王树！石质门套，框景内院，内间外庭，浑然一体，三层三园，共赏画卷。

宁国府邸实景图

在这个每栋地上建面约947-1704㎡的社区中，户型是什么样子的，我们以2号楼为例，看看设计师是怎么考虑的，在上海这个土豪林立的市场真的是一股独特的清流。

宁国府邸2号楼平面示意图

2号楼三楼户型

宁国府邸2号楼三楼户型图

2号楼二楼户型

宁国府邸2号楼二楼户型图

2号楼一楼户型

宁国府邸2号楼一楼户型图

2号楼地下一层户型

宁国府邸2号楼地下一层户型图

网上流出的宁国府邸室内设计谍照，整个就是清心寡欲，见不到一丝浮夸的雕琢。

网传宁国府邸室内设计谍照

整体看下来，这个神秘而特别个性化的宁国府邸，几乎是将中国传统融入现代元素的后现代发挥到了极致。

相信这种风格并不是所有人都接受。上海本来就是一个很多元的城市，但在住宅设计上一直非常保守传统，开发商不敢也不愿意去做新的东西，像百仕达这样愿意去完成像宁国府邸这种划时代作品的开发商，真的是碉堡了。

就在即将离开宁国府邸的时候，偶然发现了小区内的最南靠青溪路旁的6号楼，外立面和其他楼栋略肃严的灰白色有明显不同，明快的撞色装饰风格，难道这就是百仕达港股上市年报中提到的宁国府第4栋精裝修中的其中一套？

宁国府邸实景图

如果说豪宅配豪车，让我假如选给宁国府邸业主yy一下开什么车合适，我选一个兰博基尼uras，气质比较互补，骚黄色的那款哦。

兰博基尼urus

目前种种迹象看来，宁国府邸这个神秘豪宅短期内估计入市无望。不过在上海，如果你不想雷同大众，而追求完全不一样的个性，同时，预算2亿 ，是不是可以等等这个西郊宾馆旁的神秘豪宅?